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倪鹏飞:2020年楼市将继续处在降温通道

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞近日在中新社国是论坛上表示,2020年,楼市将继续处在降温通道,在没有重大政策转向和意外事件冲击下,不会出现剧烈波动。

发言摘要如下:

2019年的回顾

2019年,楼市初步进入稳定健康发展状态,基本实现三稳调控目标,是近年来最好的状态。具体看:

第一,时间上,稳中有变,四季逆转。

全国房价增幅经历降、升、降再企稳的过程,同比增幅由2019年6.6%。销售额变动总体平稳,月度商品房销售额增长率有升有降,2019年同比增长-0.1%。新开工面积、施工面积与竣工面积之间的增幅差距由大变小。反映出总体的现房供应在增长,潜在供给又在持续增加。待售商品房面积持续下降,但下降由加速转向减速。2019年2月至10月,现房存销比由17.94(月)持续下降到15.92(月),已处于6~18个月的合理区间。期房存销比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年),但到2019年逆势上升至3.0年,期房去化压力较之前有所增加。全国房地产开发投资额增幅变动平稳,2019年同比增长9.9%。

第二,空间上,降温明显,分化再现。

全国房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期。一、二线城市增速同频回升,三、四线城市增速共同下降。东部地区房价增速变动相对平稳,中西部和东北地区增速明显下降。城市群中心城市房价同比增速回升,非中心城市城市房价增速有所下降。

分析原因:总体上,面对复杂严峻的国内经济形势,中央调控持续给力不动摇,基础制度改革迈出重要步伐,效果显著,值得点赞。具体看,持续调控的力度和节奏直接和间接影响金融机构等市场的行为和预期,导致总体稳定的前提下,楼市冬冷、春热、夏暖、秋凉,楼市年稳季变。

2020年展望

2020年楼市将继续保持“年稳季变”的特点,空间持续分化,风险如影随行。

第一,总体上,市场继续处在降温通道。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,不会出现剧烈的波动。

具体看,商品房价格同比增幅保持在5-8%区间,商品房销售面积同比增幅将保持在-1到2%,房地产开发投资同比增速将持续在7-10%区间内。

主要因为:城镇化率加速期决定市场预期相对乐观。住房刚性、改善性和重置需求依然较大。炒房的利益机制没有完全消除。宏观经济和外部环境对房地产不利影响有限。楼市调控不太可能放松。

第二,时间上,降温中还有起伏和波动。

2020年春夏秋冬的楼市仍将面临,升降交替,窄幅波动。因为市场环境及预期在不断变化中,调控政策或根据楼市当期和未来可能的变化会适时微调。

第三,空间上,城市分化可能持续凸显。

2020年,一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下城市、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的经济和人口的分化将持续。

主要因为:经济基本面变化决定楼市在空间上持续分化。2020年国家一些区域政策调整以及新的区域规划陆续出台将加剧分化。过去2017-2018年边缘区域楼市的逆袭将加剧分化。

第四,风险上,总体下降中局部可能上升。

当前的均衡是铁令下的弱均衡,调控操作若有不当,楼市运行有滑出合理区间的风险。市场主体尤其开发企业面临资金链断裂和破产倒闭风险。总体存销比再度回升预示个别区域过剩严重。

2020年对策建议

应坚持调控不动摇,完善调控的机制,加快相关基础制度改革。

第一,重构房地产与宏观经济关系。妥善应对宏观经济和外部环境的挑战。让住房回归到民生的初心、居住的功能。在抑制炒的同时,支持刚性需求、改善性需求和重置需求。让稳增长与稳楼市并进,促进房地产的转型升级带动整体结构的调整。加快城市更新和旧房改造,让房地产在调控中迈向高质量发展。

第二,坚持房地产调控不动摇。提升调控的政治占位,保持战略定力。强化三稳目标,落实主体责任。实施区间调控,把握节奏与力度,用好极限施压。做好防控楼市双向剧烈波动预案。

第三,完善“一城一策”调控机制。完善“一城一策”全国住房、土地和金融的市场监管体系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的联动机制。探索土地、财税和金融等统一性政策“一城一策”执行。探索“一城一策”的主要政策匹配机制。

第四,加快基础性配套制度改革。继续深化集体建设用地和宅基地市场化改革。建立土地用途变性的利益共享机制。加快建立“住房土地指标随人口流动挂钩”的制度。继续建立土地供应与商品房去化周期联动机制。完善“限房价竞地价”、“限地价竞配建”等拍卖制度;完善金融机构的公司治理体系,形成金融机构趋“住”避“炒”的内在机制。完善多层次商品房和保障房金融体系,形成“短借长还”的融资机制。建立住房金融审慎监管制度;建立全国统一的税收制度,改革税收征管制度。开征房地产税,重塑房地产税收体系。

第五,加快住房供给侧结构性改革。以产权化为主线,构建中国住房的供应体系。以城镇化为基础,构建中国住房的空间体系。以智能化为目标,构建中国住房高质量的产品及产业体系。从而绘制楼市新基因图谱。

作者:倪鹏飞

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